房地产估价师杰克·松索(左)和他的学员德文·明尼斯正在评估巴尔的摩的一所房子。
多年来关于房主的恐怖故事和越来越多的研究揭示了种族偏见如何频繁地扭曲房屋评估。这是一个由白人男性主导的行业，他们的房屋估值方法几十年来没有太大变化。
现在有一种加强多元化和改革评估过程的努力，支持者称这种做法可以限制这种歧视。
压力来自于特妮莎·泰特-奥斯汀(Tenisha Tate-Austin)和保罗·奥斯汀(Paul Austin)等人的指控，他们上周宣布了一项法律和解，原因是他们认为自己的评估存在种族偏见。这对黑人夫妇在2020年感到震惊，当时一名白人估价师对他们在加利福尼亚州马林市的房子的估价仅为99.5万美元，远低于之前的评估。泰特-奥斯汀最近告诉一个联邦委员会，他们如何安排一个白人朋友冒充房主重新装修。
“我们的朋友简带来了一张全家福，”她说。“我们撤下了家庭照片，换上了艺术品，这样我们自己的家里就没有我们的痕迹了，这个词通常被称为‘洗白’。”
这一估价为148.25万美元。
房屋所有权是许多家庭最大的财富来源，但长期以来房地产领域的种族主义将许多黑人、拉丁裔和其他有色人种家庭拒之门外。拜登政府承诺采取广泛行动来解决评估偏见问题。
行业内部也在发生变化，估价师们想方设法用具体数据取代判断电话，甚至重新考虑估价师是否需要上门拜访。
进入这个领域是一个挑战，尤其是对有色人种来说
估价师需要至少有副学士学位，并通过国家考试。但最大的挑战，尤其是对有色人种来说，是找到一位愿意接受他们并提供所需的1000小时现场培训的主管。
一位估价师测量了巴尔的摩联排别墅地下室的大小。
实习估价师德文·明尼斯在巴尔的摩检查一所房子。他说，他很幸运能有一个像他这样的黑人主管，而在这个行业中，大约90%的美国估价师都是白人。
“你经常会听到估价师说，‘我为什么要雇人来接手我的生意呢?’”马里兰州的估价师杰克·松索(Jack Sonceau)说。他是黑人，通过家族关系进入这个行业。
学徒制是长期以来有这么多父亲培养儿子的一个重要原因。这就解释了为什么今天美国90%的估价师是白人，三分之二是男性。该领域的历史也相当悠久，规模也在不断缩小。
松索很重视指导，最近的一天，他让他现在的实习生德文·明尼斯(Devin Minnis)带头逐个房间检查巴尔的摩的一栋联排别墅。明尼斯说他很幸运能有一个像他这样的黑人主管。
他说:“我知道我进入的是一个代表性非常低的行业。”“但我确实很高兴，我进入了一个应该从公正、无偏见、数据驱动的角度运作的行业。”
歧视是非法的，目前还不清楚究竟有多少低估是由估价师的偏见造成的。但松索说，它肯定会悄悄出现在评估报告中，无论是有意还是无意，他敏锐地意识到这对黑人房主可能造成的毁灭性后果。
他说:“如果不能为我的房子再融资，我可能会付出代价。”“现在我不能再为我的房子融资，我不能送我的孩子上大学。”
米兰达(Ayako Marsh Miranda)表示，作为一名黑人女性，她占美国所有评估师的0.7%。她希望联邦政府授权在该领域开展反偏见培训。
米兰达(Ayako Marsh Miranda)是华盛顿特区的一名资深估价师。作为一名黑人女性，她说:“我代表了全国所有评估师的0.7%。”
她很高兴现在有六个州要求进行偏见培训，但她和其他人希望得到联邦政府的授权。米兰达说，白人估价师也可以更多地了解他们可能不常去的快速变化的黑人社区，这是至关重要的，因为选择在评估报告中包含哪些附近的房屋销售或比较是减少偏见的关键。
她说:“10年前我都不会用的化妆品，现在我可能会用。”“所以你真的必须跟上社区的变化，你是否还保留着10年、15年或20年前的旧偏见?”
可以肯定的是，在接受采访的评估师中，没有人认为更加多元化的员工队伍是能够显著改变评估结果的灵丹妙药。他们都表示，虽然存在个人偏见，但更大的问题是结构性的。但他们一致认为，该行业的人口结构不平衡，需要积极推动吸引年轻人和有色人种。
该行业正试图通过招聘和虚拟培训实现多元化
为此，一个名为评估协会(Appraisal Institute)的专业协会举办了招聘研讨会，并为数百名希望获得执照的人提供了奖学金。其中包括罗斯玛丽·加西亚(Rosemary Garcia)，她最近离开了IT行业，在亚利桑那州坦佩(Tempe)接受培训，成为一名估价师。
加西亚在单身母亲的陪伴下长大，她从小就把拥有房产和积累财富作为自己的目标。当她发现评估领域缺乏有色人种女性时，“这让我更加自信了，”她说。“这是我的激情所在。”
评估师多样性倡议正在资助加西亚所需的75小时教育，包括教科书和特殊计算器。她也很感激周末的课程和一位顾问。
为了解决找导师的难题，今年晚些时候，该学院还将帮助推出一种虚拟培训时数的方式。
“它在你面前有一个物业的3D渲染，你可以走过去测量各种表面、橱柜和地板覆盖物……就像你在现实世界中一样，”该研究所所长克雷格·斯坦利说。
这种体验将包括导师，斯坦利说，在缺乏评估师的地方，这可能特别有帮助。
评估协会还在美国大学(American University)联合举办了一门新的房地产评估课程。这是一个试点，计划扩展到亚特兰大及其许多历史悠久的黑人大学。
讲师埃里卡·西蒙斯(Ericka Simmons)是商业房地产领域为数不多的黑人女性估价师之一。她说，多元化有助于教育那些已经进入这一行业的人，即使是在看起来很小的事情上。例如，一位白人同事最近请她审阅他的评估报告。它使用了“内城”一词，她建议将其改为“市中心”。
“只要和某人在一起，你就会有不同的对话，对吧?”西蒙斯说。“也许你不应该用那个词。这就是它要传达给读者的内涵。”
尝试分析和人工智能来克服“数据的巨大问题”
对可能存在的偏见进行更有效的检查，可能是更新估价师用来收集数据的技术。这是因为即使是计算平方英尺这么简单的事情也不像你想象的那么简单。
“我带客户从公寓A搬到公寓B，价目表上写着它们都是2000平方英尺(约合462平方米)，”约翰·利斯(John Liss)说。他经营着一家名为True Footage的评估公司，从高中开始做房地产经纪人。“你会摇摇头离开，然后说，‘这些东西不可能是一样大的。＇ ＂
评估行业尝试新技术限制种族偏见
他说，在评估方面，有很大的变化空间，这取决于人们如何评估房屋的状况、大理石台面等资产的价值，或者附近房屋的价值。如果估价低于合同价格，对于指望银行贷款的人来说可能意味着巨大的经济损失。
利斯说，他一直认为房地产行业存在“巨大的数据问题”。他两年前创建了自己的公司，并在德克萨斯州南奥斯汀的家中运营。一个关键的目标是提供更精确、客观的信息——在可能的情况下标准化数据，从而减少数字的主观性。
约翰·利斯(John Liss)在德克萨斯州南奥斯汀的家中经营着评估公司True Footage。他两年前创建的这家公司开发了一种特殊软件，试图消除房屋估值中的一些偏见。
该公司开发了两个软件程序，旨在帮助挑选最合适的近期销售进行比较。公平住房组织表示，对某个社区的偏见可能会在这些比较中体现出来，这是特妮莎·塔特-奥斯汀(Tenisha Tate-Austin)和她丈夫在加州提起诉讼的核心问题。
在Zoom的采访中，Liss分享了他的屏幕，展示了一个程序如何分析当地市场。它列出了待售房屋的份额、他们在市场上待了多少天，以及卖家是否支付了任何成交费用。
他说:“嘿，这里是这个给定时刻市场移动的速度有多快，这里是你应该如何调整时间。”
时间调整意味着计算旧的销售价格以匹配当前的市场价格。
尽管如此，Liss说详细的分析并不完美。
当银行拒绝向有色人种家庭贷款时，“红线”政策的遗产意味着即使在今天，黑人社区的房价总体上也较低。利斯说，目前的指导方针鼓励评估师从这些红线区域内挑选附近的比价，这基本上是在种族主义中进行的。相比之下，研究发现，在白人社区，评估师倾向于使用较远的比较物。
为了应对红线化的影响，Liss正在试验人工智能，看看它是否能选择更合适的比较。在他看来，坚持住在一个社区已经过时了，因为大多数买家会在几个地方寻找房子。他说，通过纳入多个社区，“你可以去掉一部分红线，提供一个更可信的估值。”
让估价师离开这个家
偏见的另一个来源是“评估师历来完全控制他们如何呈现主题财产，”总部位于密歇根州的大型评估公司Class Valuation的首席创新官斯考特·罗斯(Scot Rose)说。
他说，想象一下，在一栋正在估价的房子对面就有一家加油站。在谷歌地图之类的东西出现之前，估价师如果想提高房产的价值，可以简单地选择不拍加油站的照片。
如今，Class Valuation正采取一系列措施，从计算房屋面积开始，消除估价师对信息的控制。首席数字官蒂姆·斯陶登迈尔(Tim Staudenmaier)表示，做到这一点非常困难，而且可能因人而异。“他们会精确到最近的一英尺，精确到最近的六英寸吗?”是卷尺下垂，还是他们用激光测量?”他说。
Class Valuation的蒂姆·斯陶登迈尔(Tim Staudenmaier)演示了该公司如何使用3D扫描来计算平方英尺，并收集其他数据，进行不那么主观的房屋评估。
为了解决这个问题，该公司使用了3D扫描技术。Staudenmaier在家中演示，将一台带有激光成像功能的iPhone滑入一个旋翼装置，旋翼装置在三脚架上绕圈旋转。“在房子的每个房间里，我们都能捕捉到360度的图像，”他说。“它捕捉了大约180张静止图像，这些图像被缝合在一起。”
这与在一些房地产列表上创建虚拟参观的技术是相同的。罗斯说，它还能产生精确、透明和一致的数据。
他说:“你可以派5个不同的人去现场，几乎不需要接受培训，但每次都能得到相同的5个结果。”
事实上，由于几乎不需要培训，该公司实际上会派一名技术人员测量房屋，然后与估价师分享数据。这样效率更高，因为估价师可以更快地出具报告——这在大流行购房狂潮期间是一个很大的帮助。
罗斯说，还有一个好处是，估价师不必出去见房主。他说:“为什么不直接让评估师完全退出这种互动，避免任何可能出现的偏见。”
约翰·利斯(John Liss)在德克萨斯州南奥斯汀市(South Austin)的小区里散步时，接了一个工作电话。他的评估公司正在试验用人工智能来抵消红线的影响。
True Footage的利斯也希望他的估价师不要上门拜访。受训者拍下这些照片，在估价师看到这些照片之前，任何可能显示房主种族的图像都会被模糊处理。
贷方并不总是允许这种评估。但抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)一直在对它们进行试验。
目前还不清楚所有这些变化会有多大的不同，许多其他因素也会导致黑人和拉丁裔房屋的低估。但许多评估师希望，通过对这一领域进行现代化改造，他们可以创造一个更公平的过程，并在他们所做的工作中建立更多的信任。
